Le pratiche per ristrutturare casa

Immagino che tu sia in procinto di ristrutturare casa ma non sai quale pratiche ti occorrono.

Non preoccuparti, con questa breve guida ti spiegherò in maniera chiara cosa ti serve per procedere con la tua ristrutturazione.

Sei pronto? Bene, iniziamo!

Innanzitutto bisogna sottolineare che le pratiche da redigere sono strettamente collegate al tipo di lavoro che devi effettuare, infatti molte lavorazioni sono definite di edilizia libera, cioè non necessitano di alcuna comunicazione agli uffici competenti.

Vediamo subito quali sono i casi di edilizia libera:

• interventi di manutenzione ordinaria (come tinteggiature interne, rifacimento di pavimenti e rivestimenti interni e sostituzione di porte e di impianti, purché senza innovazione)
• installazione di pompe di calore di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw
• interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche (rampe)
• opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo (fuori del centro abitato)
• i movimenti di terra pertinenti all’esercizio dell’attività agricola
• le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola
• opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni
• installazione di pannelli solari e fotovoltaici al di fuori dei centri storici
• realizzazione di aree ludiche senza scopo di lucro (parchi giochi in strutture private e pubbliche)
• manufatti leggeri in strutture recettive (ad esempio i gazebo)

Quindi se devi ristrutturare il tuo appartamento o semplicemente il bagno e non hai necessità di spostare murature o aprire delle nuove porte, non hai bisogno di fare alcuna comunicazione al tuo comune.

Se invece hai necessità di aprire nuove porte internamente o spostare delle murature esistenti, avrai bisogno della CILA ovvero comunicazione di inizio lavori asseverata. Questa pratica va presentata al comune tramite un professionista abilitato (geometra, architetto o ingegnere) il quale ha la responsabilità di redigere il progetto e occuparsi della direzione lavori.

Vediamo tutte le attività che richiedono la CILA:

• Manutenzione straordinaria come apertura porte interne e spostamento pareti interne non riguardanti: parti strutturali, volumetria, mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, sagoma e prospetti edificio
• Frazionamento e accorpamento con variazione superficie delle singole unità immobiliari e carico urbanistico (no volumetria complessiva dell’edificio e mantenimento destinazione originaria)
• Opere temporanee di attività di ricerca nel sottosuolo con carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca idrocarburi che siano eseguite in aree interne al centro edificato
• Movimenti di terra non agricoli
• Serre mobili stagionali con strutture in muratura
• Restauro e risanamento conservativo “leggero” (no strutture)
• Realizzazione di pertinenze minori (di volume non superiore al 20% del volume dell’edificio principale)

Nel caso in cui invece prevedi di intervenire sulle parti strutturali dell’edificio avrai necessità di presentare una SCIA ovvero segnalazione certificata di inizio attività. Se ad esempio devi rifare il tetto sarà necessaria la SCIA. Questa pratica andrà presentata al comune tramite professionista abilitato.

Vediamo tutte le attività che richiedono la SCIA:

• Interventi di manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio
• Interventi di restauro e di risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio
• Interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” compresa demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria (fatte salve l’adeguamento antisismico) e il ripristino degli edifici crollati o demoliti
• Varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ex d.lgs. 42/2004 e non violano le prescrizioni contenute nel P.d.C.
• Varianti ai permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale (conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso comunque denominati)

Vi sono alcuni casi in cui la SCIA va a sostituire il permesso di costruire. Nello specifico sono:

• interventi di ristrutturazione edilizia “pesante”
• Interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive
• Interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche

Se invece hai necessità per esempio di aggiungere un piano alla tua abitazione, tipo alzare un sottotetto e renderlo abitabile, sarà necessario il Permesso di costruire. Questa pratica andrà presentata al comune tramite professionista abilitato.

Vediamo tutte le attività che richiedono la Permesso di costruire:

• Interventi di nuova costruzione fuori terra o interrati, e ampliamento di quelli esistenti;
• Interventi di urbanizzazione primaria e secondaria fatti da soggetti diversi dal comune;
• Interventi pertinenziali che le NTA indicano come nuova costruzione, ovvero comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
• Realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
• Installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti di telecomunicazione;
• Installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, ecc…
• Realizzazione di depositi di merci o di materiali, all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato
• Interventi ristrutturazione urbanistica

Per concludere vorrei spendere due parole per l’occupazione suolo pubblico, vale a dire la pratica da presentare se hai bisogno di occupare una parte di strada/parcheggio/marciapiede per stoccare i materiali oppure per raccogliere le macerie. Va presentata tramite un professionista abilitato ed è necessaria in molti casi, specie nelle grandi città dove non vi sono cortili o spazi di pertinenza dell’abitazione.

Inoltre consiglio sempre di rivolgersi sempre ad un professionista anche nel caso di interventi di edilizia libera, in modo da verificare che effettivamente non sia necessaria alcuna autorizzazione.

Qui sotto in allegato troverai un estratto della Gazzetta Ufficiale dove sono riportate le lavorazioni comprese nell’edilizia libera.